Омагьосаният кръг на пазара на недвижими имоти в Китай и държавата Печат
Автор Експерт   
Събота, 17 Февруари 2024 18:44

Омагьосаният кръг на пазара на недвижими имоти в Китай и държавата

Борислав Сретков

Навсякъде по света, включително и в Китай, пазарът на жилища е тясно свързан със стандарта на живот на всяко едно домакинство. Но в днешния глобализиран, управляван от двеста годишна парично-кредитна финансова доларова система свят, жилищата са превърнати в капиталови активи. Или те произвеждат финансов капитал.

Тази схема на въртене на парите през стока в пари с принадена стойност важи и за Китай. Китайската игра в областта на строителството на жилища е много голяма. Играе се вече 25 години и с особено голям успех след 2000 година.

Основни играчи

В тази страна има мощни 40 строителни топ компании, които са листвани на фондовите борси в Шенчжен, Шанхай и най-големите от тях и в Хонконг. Това са частни акционерни дружества, които ползват относително евтин труд на локалния пазар, работят и строят с в стотици китайски градове, получават лесно парцели за застрояване от правителствата в китайските провинции или кметствата на големите градове. Ползват отлична строителна и транспортна техника, изгодни цени за изключително местни строителни материали, като арматурно желязо, цимент, стъкло, алуминий и тухли. Цикълът при доставките на материали е изцяло с китайски произход. Под-доставките на строителни материали се осъществяват от 30 000 хиляди местни фирми. Играта, като всяка игра, включва основни играчи, има свои правила, система от помагачи, специфична китайска мотивация, „Сръчности“ и „Други“ и преследва определени непосредствени и стратегически цели. Основните играчи са преките изпълнители – големите частни и средни компании, големи държавни компании.

Вторият важен играч е китайският банков сектор, който на първо място се обслужва от 4 много големи държавни банки и една верига от частни банкови институти представляващи финансовия ресурс. Към тях до 2020 година, паралелно функционираше един прилично голям и много гъвкав, частен нерегулиран, сенчест финансов пазар.

Третият играч е държавата, която съвсем съзнателно налагаше в продължение на 30 години до 2020а един мощен, силов, мащабен икономически модел, в който определяща цел бе висок икономически растеж, основан на преимуществени инвестиции в инфраструктурни обекти - пътища, аутобани, железопътни линии, аерогари, пристанища и строителство на недвижимо имущество – жилища и офисни сгради. По тази схема държавата успяваше да регулира огромни потоци на инвестиции, при дозиран и управляем основен лихвен процент не надхвърлящ и до днес 4% годишна лихва. И на второ място, да развие невероятно високи скорости при реализирането и завършването на всеки един строителен проект, осигурявайки висока скорост на обръщение и на парите, ниска себестойност, висока печалба, увеличаване на търсенето и постоянно вдигане на ценовите нива на готовите продукти. В конкретния случай разглеждаме огромния пазар на жилища и офисни сгради, който през 21 век отговаря за един дял в брутния вътрешен продукт на Китай от 25 до 27 процента.

В елемента „Други“ на тази игра попадат фондовите борси в Китай, Хонконг, както и глобалните инвеститори от западните швейцарски, английски, американски банки, североамерикански хедж и инвестиционни фондове, крупни частни инвеститори от западния свят, включително от Австралия, Япония, Южна Корея и Западна Европа.

Но в истинския икономически анализ винаги трябва да присъстват и на пръв поглед невидими неща. Всички знаят, че за 25 години китайците осъществиха невероятен бум в областта на жилищното строителство. За това бяха необходими огромни пари, които се превръщаха след това във финансов капитал. Пари идваха от целия свят, от китайската диаспора навън, от потоците на чужди инвеститори в акции и в корпоративен дълг на китайските компании, от ресурс привличан от китайските банки. Но Моделът на китайския растеж в тази конкретна икономическа игра включва една много важна компонента и това бяха големите спестявания на китайското работливо и невероятно пестеливо население. Китайците са първенци в света по пестеливост с квота на пестене от 40%. Освен това, китайците подобно на българите желаят и мечтаят да живеят в собствен дом, а не да бъдат наематели до живот, което означава неприятна зависимост. До 1996 година частните лица в Китай нямаха право да придобиват собствено жилище. С отварянето на пазара за частни покупки и инвестиции у китайците автоматично се появи  едно обяснимо голямо въодушевление и стремеж към закупуване на собствено жилище. Създадена бе ситуация, при която и до днес средната класа не вижда друга надеждна алтернатива за инвестиране на своите спестявания. И цялото китайско население бе впрегнато в тази инвестиционна игра за голям икономически ръст да вложи всичките си спестявания за едно семейно жилище. По този начин 75-80% от съвкупното богатство-имущество на едно китайско семейство бе вкарано и вързано в новопостроено жилище. Това доведе до фокусирано, до голямо, фокусирано търсене и оттам до повишаване на цените. Високите цени в резултат от надутия „мехур“ удовлетворяваха китайското население, защото китаецът гледа на едно собствено скъпо жилище и като застраховка за пенсионна възраст. Схемата на плащане до 2018 година предвиждаше авансова вноска при подписване на договор за покупка на „зелено“ от 40% от цената. С последващо поемане на ипотечен кредит за останалите 60 процента. От 2005 до 2020 година жилищната площ в Китай бе увеличена 4 пъти, от общо 3800 кв. километра на  14 800 км2. Известният Железен Триъгълник, работещ от 1800 година в капиталистическия свят – акционерно дружество, банки и борса заработвайки и в Китай, привлече за съмишленик десетки милиони китайски домакинства. Домакинствата в Китай бяха силно окуражени да вземат ипотечни кредити и инвестират в жилища, а местните правителства генерираха големи доходи в тази игра чрез продажба и арендуване на земя и влагаха парите в нови проекти, повишаваха заплатите, създаваха добро настроение в провинциалните градове.

Кое бе положителното в тази спекулативна игра. Ако през 1978а на един китаец се падат средно по 8 м2 жилищна площ, то през 2019 година това са вече 42 м2. В Германия това са 52 м2, в Япония 40, в САЩ 61 м2. Разбира се тук става въпрос за реализиран продукт, което не означава, че всички тези жилища се използват от китайци през 2020 година. За това с конкретни данни на следваща страница.

При появяване още през 2016-17 година на първите кризисни симптоми в Китай, не бяха намалени цените на жилищата, достигнали доста високи нива, а бе намалена авансовата вноска на 30% и бяха направени известни отстъпки в различните проекти в лихвения процент на ипотеката. Така парите продължаваха да текат към строителните фирми, които обаче постигаха много добра себестойност и строяха невероятни количества жилища в едни много приличащи си високи блокове от по 33 до 40 етажа, разположени на нови терени, в нови квартали, дори и без да имат предварителни договори за покупка за тях. Строят се милиони квадратни метри жилищна площ и понеже пазарната схема не е социалистическа , както в НРБ през 1960-1989, а чисто евроатлантическа, компаниите-строители залагат тези нови активи на високи нереализирани цени пред банките и те им отпускат нови кредити, и капиталът тече без да спира и се реинвестира и върти. И така още през 2014, когато посетихме за пръв път Китай, усетихме началото на гарантиран „мехур“ на пазара за жилища в Китай. И този „мехур“ набъбна до спукване. И се преплете и с икономическата и остра финансова криза около пандемията Covid-19, в заедно с две три години локдауни в целия Китай.

Кризи удрят икономическия модел

От 2020 до днес китайската икономика се сблъска с няколко кризи, които си взаимодействат и усилват взаимно. Те разбира се не са изолирани от глобалната системна криза на капитализма, която първо не бе решена през 2009 година, а бе само отложена. След това от 2016 година навлезе в нов етап на усилено печатане на пари от въздух, за да премине през март 2020 година през нов критичен етап. На 7 и 8 март 2020 година в света се получи недостиг на долари, инвеститорите започнаха разпродажба на ценни акции и облигации, включително на считания за особено надежден американски държавен дълг. За първи път, краткосрочният паричен пазар (Money Market) в Ню Йорк, доставящ по 2 трилиона долари дневно пресъхна и зацикли. В резултат на което цялата световна икономика бе поставена в интензивното отделение на системи и в рамките на една седмица с начало 13 март, всички държави по света обявиха пандемична карантина и тотални локдауни. Предизвикани бяха два шока – непланирано, внезапно затваряне на икономиката и силен шок в парично-кредитната система. В различните дестинации, с различни особености, изисквания и екстри, но като цяло бе почти спряна циркулацията на парите, движението на хората, на самолетите, корабите, влаковете, излизането на обществени места, ресторантите затвориха, кафенетата също, търговията на едро и дребно замря, затвориха целия културен живот и туризъм. На 9 март търсенето на долари в Лондон бе 6,6 трилиона, а предлагане на американската валута нямаше. Корпоративният дълг бе стопяван и кредитирането буквално спря. Светът преживя невиждана комплексна криза под „Чадъра“ на тандема Пандемия-Пари. Тя засегна много сериозно и китайския икономически модел. По наше мнение, последствията не са преодолени.

Омагьосаният кръгувеличение на дълговете, рязко спадане на продажбите и на потреблението и тандемът „локдаун“ и икономическа криза

По свои вътрешни причини, китайското ръководство взе еднолични, тежки решения за въвеждане през 2021 година на абсолютни и продължителни локдауни под претекст за Нулев Ковид в над 130 най-големи града. Пръв пострада огромният Шанхай, с население от 32 милиона заедно с крайградските райони. Шанхай бе затворен с едно предизвестие от три дни, първоначално за една седмица, което продължи месеци. В Китай се сви потреблението, ограничи се движението нагастарбайтерите“ (120 до 180 милиона души) от бедните северни и западни провинции към големите градове на Източното крайбрежие. Намали се скоростта на парите в обръщение. При тези строги ограничения е наивно да си мислим, че производството е увеличило предлагането на стоки и услуги. Или се получиха класически условия за свиване на икономическия растеж и най-вече през 2022 се появиха и белезите на дефлация. Или ако целия западен свят бе натиснат от явна и скрита инфлация, за която е недостатъчно оправданието и оплакването от войната в Украйна, в Китай се борят срещу дефлация. Един по-задълбочен анализ би показал, че и войната в Украйна е резултат от големите дебаланси в световната икономика, в частност и в руската, и бе стартирана с едни прикрити намерения, тя да продължи дълго, да няма изявен победител и Европа да бъде  допълнително дестабилизирана във всяко едно отношение. Както и скрити мераци да се катурне глобалната парична доларова система.Темата е неприятна и спираме до тук.

И през декември 2023 година, след 12 много тежки месеци в китайския политически модел, в обществения и в икономическия модел, трите модела заедно дали негативен отпечатък и на външнополитическите отношения и политика на Пекин, китайската държава се сблъска със сериозни заплахи, които пряко касаят състоянието на пазара за недвижими имоти и най-вече този за жилища. Китайското ръководство констатира, че стартиралото спукване на „мехура“ на недвижимости през август 2021, след две години опити и мерки за овладяване на нещата, няма резултат. Напротив, обстановката се влошава. Домакинствата и корпорациите са силно задлъжнели, монетарната държавна политика не допринася за увеличаване на търсенето и потреблението, то продължава да се свива. Появата на дефлационна ценова спирала въздейства върху слабите и нови фирми, които би трябвало да инвестират и в тях започват да спадат и нивата на заплатите. От там спадат и спестяванията и допълнително се ограничава потреблението. На трето място, се забелязва нещо много опасно и то е в нагласите и психологията на хората, а именно много слаба мотивация и настроение, дори и при спадащи цени и агресивни ценови намаления от страна на строителните фирми, да се купуват нови апартаменти. Към тези компоненти на икономическата криза в Китай, през последния януари бе обявено едно намаляване на населението в страната през 2023а с над 2 милиона души. Това е шокова новина за състоянието и развитието на друга една опасна криза в Китай – демографската криза. Кенет Рогов от Харвард пише в свой анализ по Китай, че ако през 2022 младите хора, които са потенциални купувачи на жилище са 220 милиона и са под 35 години, през 2025 година ще бъдат само 160 милиона. Това онагледява добре пряката връзка между демографската криза и потенциалното потребление на жилища, мебели и други екстри от китайските домакинства само след 12 години. Като всяка година считано от 2024, търсенето на жилища в Китай за покупка ще спада с по 3% годишно.

Акулите в сектора е техните бизнес–игри

Но нека отделим внимание на основните акционерни компании в сектора недвижимости и тяхното състояние в началото на 2024 година. Официално кризата и спукването на „мехура“ на пазара за недвижими имоти. Това са 40 големи акционерни дружества, излезли на китайските фондови борси, които строят годишно милиони м2 жилищна площ. По дефиниция работят с 70-80% привлечени средства. За да получиш голям заем следва да заложиш обезпечение срещу него и когато за целта се използват или акции на компанията или закупени парцели, и обекти в строеж, приятно е когато обезпеченията имат високи оценки – цени. По тази пътечка постоянно нарастват и цените на жилищата. И нараства задлъжняването на строителните фирми и на техните клиенти.  Излезли на фондовата борса, техните менажери са притиснати да вдигат капитализацията на компанията – пазарната цена на акциите. А този натиск идва директно от притежателите на основните пакети от акции. Собствениците на капитала на една строителна компания имат за приоритет, не да устроят в хубаво, изгодно жилище семейството на млад инженер от авиостроенето в Шанхай например. А първо да му вземат целия кеш под формата на голям аванс, преди да започне строежа и след това в тандем с банката да му наложат за 60% от стойността на непостроеното жилище една ипотека, (кредит) за един период от 20-25 години. Като му теглят всеки месец и примерно 20 процента от текущия му доход, заплатата, за главница и лихва по обслужване на кредита. Ако строежа закъснее в срока или пък бъде спрян, проблемът си остава за китайския купувач. Ако купувачът загуби работата си и спре изпълнението на погасителните вноски губи и жилището и парите си. Типична капиталистическа асиметрия. А той е използвал и всички лични спестявания на своите родители и на родителите и дядото на съпругата си. Или две, три семейства са мобилизирали жив ресурс под форма на пари и чрез подписване на кредитен договор с банката, са допринесли тя да създаде кредитни пари от Нищото. Или всички заедно са произвели финансов капитал, с който банката и акционерите в компанията ще правят печалби, а китайското семейство ще плаща цялата сметка в безспирен, труд, понякога и по 16 часа на ден. И ще мечтае да влезе в  социалната група на хората притежаващи имущество - богатство. А в Китай притежаването на собствено жилище се е превърнало в символ на благоденствие.

Лидерът сред китайските компании в строителството на недвижими имоти бе до скоро Evergrande Group. Създадена през 1996 от инженера-металург Ху Каян, роден през 1958 година в малко селище в провинция Хенан. Фирмата постепенно набира в динамичен режим голяма скорост и през 2009 година, притежавайки вече 71% от основния и капитал, Ху  я изважда на борсата в Хонконг. Той естествено продава жилища на зелено и работи при максимално ниски производствени разходи и превръща компанията си в един истински събирателен съд на пари. Поддържа персонал до 200 хиляди души и строи жилищни сгради в 280 града в Китай. Диверсифицира дейността и я превръща в конгломерат и навлиза в бизнеса с питейна вода, увеселителни паркове, застрахователно дело, здравеопазването, туризма, производството на електромобили, интернет услуги и разбира се и в спорта. Или се намества на пазари, на които текущото потребление на средния китаец е константно и има постоянен поток от жив семеен кеш. Защото и на Запад и в Китай, през този век голямата борба е за кеша. Кешът бива тотално поглъщан под формата на „гориво“ за да се движи всеки ден все по напред „влаковата  композиция“ от фирми на един концерн като Evergrande. И някой трябва да налива нонстопгориво“ в локомотива, който тегли този „влак“. Спре ли подаването на гориво, спира и влакът. Тази метафора важи с пълна сила и за състоянието на всички международни глобални концерни и банки, които изцяло са подчинени на властта и правилата на Централизирания Глобален капитал и съответно го зареждат ежечасно с гориво – ликвидност състояща се от живи пари.

И конкретно за Китай, в този „влак“ китайските домакинства наляха до юли 2021 година 36,6 трилиона юана.(1 щ.д. = 7,16 юан) Това е увеличение от 13% спрямо месец юни на предходната година. А през 2021 година Evergrande Group вече е номер едно в света по натрупан корпоративен дълг – 300 триста милиарда долара. Само в периода 2014-2020 компанията натрупва 200 милиарда от тази сума. През този период тя е работила на 1 300 големи обекта за строителство на жилища и е закупила 7,3 милиарда фута земя. През 2019 година, Forbs показва основният акционер Ху Каян с лично богатство от 36 милиарда долара, а през същата 2019 година дългът на Evergrande се увеличава с 42,8 милиарда $. Само в периода 2018-2021 Ху е получил под формата на дивиденти 4 милиарда долара, а в шестте години преди 2018 те са още 6 милиарда. Или наблюдаваме един тренд, при който фирменият дълг на Evergrande набъбва до 300 милиарда $ и успоредно с това личният портфейл на основният акционер Ху Каян, набъбва в същото темпо. Но ние не знаем какви заеми е взел този акционер срещу заложени като обезпечение надценени фирмени акции и дали той не ги е вложил в още по-печеливш бизнес, примерно в един от любимите офшори на китайците – Макао. Или с кои американски хедж фондове работи за да участва в спекулативната търговия с фючърси. Когато се натрупат огромни пари, съществуват безброй опции за тяхното увеличаване по каналите на глобалния Казинокапитализъм, без да се заплащат заплати на китайски ниско платени работници и или да се вдигат цели комплекси от стройни, подредени като близнаци нови жилищни блокове в китайските провинции. А когато те са построени срещу използването им като обезпечение банковата система произвежда пари, част от които ние не знаем в кой спекулативен бизнес е инвестирал бившият инженер Ху. Но през юни 2021 тази бизнес игра на Evergrande Group зацикли и бе даден старта на голямата китайска криза в областта на недвижимите имоти. А тя върви и до днес. През 2021 за няколко месеца акциите – финансовия капитал – на Evergrande спаднаха с 65%. На 15 март 2022 те спаднаха на цена 15 цента, от 31 долара през 2017. Това е истинска катастрофа и пазарът наказва акционерното дружество. За една година, след юни 2021, корпоративният дълг на тази компания, емитиран в долари и продаден на западни инвеститори се обезценява в своята доходност с 97%. През зимата на 2022 година пазарът за продажба на корпоративни китайски облигации към западни инвеститори се затвори не само за Evergrande, но и за останалите строители-играчи от тази лига. Ако примерно през март 2022 даден китайски строителен концерн би желал да продаде свой фирмен дълг в долари на една западна банка като Bank of America, то разходите, които следваше да заплаща биха възлизали на 32 процента. През 2021 Evergrande има дълг към западни инвеститори от 27 милиарда, с падежи на лихви до края на годината и връщане на главници по него до април 2022 от 19,8 милиарда $. Списъкът на западните инвеститори вложили капитал в Evergrande се води BlackRock, САЩ, UBS, Швейцария, HSBC и Ashmore Group, Лондон. А пари няма, акциите които до известно време произвеждат големи кредитни пари са обезценени. На местния финансов пазар позицията на компанията е драматична. През декември 2021 тази китайска компания има натрупани кредитни задължения към 128 местни банки и над 121 небанкови финансови институции. Ние не можем да знаем какви задължения е поела тази компания и на сенчестия китайски финансов пазар. Резултатът е, че кредитирането на китайските строителни фирми от чужбина спря, а на местния финансов пазар кранчето също е най-вероятно затворено. Накратко тук се вписва терминът – credit crunch. Потокът за кредитни пари е затворен.

Държавата с червени линии към борсовите компании

Но какво наблюдава и какво прави другият голям играч в тази игра – държавата. Още през 2018 година президентът Си Дзинпин обяви на партиен форум силните думи: „Жилищата са живеене в тях, а не за спекулативен бизнес.“ Китайското ръководство е в детайл на ясно с целия генезис на този голям „мехур“ на пазара за недвижими имоти. Той е и един от двата централни проблема в голямата криза в китайския икономически модел до днес. Надуването на „мехура“ с огромни заемни средства с голяма вероятност още през 2022 година е оценено от „Върха“ в Пекин като системен риск. Желанието е да се успокои спекулацията, но интересът да се намалят цените не е актуален. Това автоматично би ударило и банковия сектор и увеличило обема на лошите кредити. Този „мехур“ е създаден с пари, които някой трябва да ги връща. А в Пекин отлично знаят, че глобалната финансова система е един организъм, който пронизва и свързва всички икономики в света. И голямата финансова и необявена криза настъпи под завесата на пандемията Covid-19 през зимата на 2020 година. Защото глобалната финансова криза от 2008 не бе решена, а само отложена и в началото на 2020, бе просто четири пъти по-голяма по своя обем, разбирай „мехур“. И това се знае в Политбюро на ККП. Защото през  ноември 2020 общият дълг на Китай достигна 280 процента към брутния продукт, БВП на страната, а през януари на същата година бе 255%. Държавният дълг отговаря за 60% от него, а корпоративният дълг за 170% от БВП. Финансовият натиск е огромен. На 23 ноември 2020, десет големи китайски държавни концерни не успяват да изплатят своите задължения по падежи на своя корпоративен дълг на обща сума 13,7 милиарда $. За десет месеца до ноември същата година в Китай са емитирани нови фирмени облигации на обща сума 1,7 трилиона долара. Само в един ден, на 16 ноември 2020, Националната банка на Китай инжектира на пазара свежи пари в обем от 800 милиарда юан, или 125 милиарда долара. Разбираме, че не само строителните китайски концерни имат нужда от свежи пари.

През 2021 година китайското правителство взе на фокус 40-те строителни големи борсови компании и им изтегли три червени линии: принудително съкращаване на натрупания дълг, ограничения за поемане на нови кредити и ограничаване на продажбите на парцели. Това са типични англосаксонски бизнес „лекарства“, които се предписват на дружества с финансови проблеми и се формулират така: точно съотношение между собствен капитал в кеш и привлечени заемни средства, съотношение на цената на дълга спрямо цената на акциите и съотношението на дълг към собствените активи. Така тези две години бяха прекарани в постоянни локдауни по схемата Нулев Ковид и ситуацията на китайския пазар за недвижими имоти не се подобри, а се влоши. Големият фокус в Пекин бе може би насочен към стабилизиране и втвърдяване на политическия модел в страната и съответното успешно реализиране на поредния партиен конгрес през октомври 2023. Но в тези две години какво и защо точно е ставало в Китай ние не може да знаем, а и не е наша задача. Единственото, което би могло да се опитаме е да погледнем и внимателно да анализираме какво показват фактите.

През юни 2022 година глобалният инвеститор Top Shine Global подава съдебен иск пред съда в Хонконг срещу Evergrande Group. Тежко задлъжнялата компания се сочи за епицентър на голямата криза при недвижимите имоти в най-голямата икономика на Азия, Китай. След дълго изчакване и липса на положителни резултати, на 29 януари 2024 година съдията Линда Чан в Хонконг обявява: „Поради явна липса на напредък и неплатежоспособността на компанията, намирам за правилно да издам заповед за ликвидация на компанията и сега нареждам тази заповед за изпълнение.“ На борсата в Хонконг акциите на Evergrande спадат на 2 (два) цента и компанията е извадена от борсова търговия. За ликвидатор е определена консултантската фирма „Alvares & Marsal“. Извадени са от борсата и две дъщерни фирми Evergrande Property Services Group и Evergrande New Energy Vehicle Group. Основната дъщерна фирма в континентален Китай, Hengda Real Estate Group е получила  2053 съдебни иска, всеки един над 30 милиона юан, на обща стойност 490 милиарда юан, или 68,3 милиарда долара. Става известно, че през август 2023 Evergrande e апликирал в Ню Йорк за получаване на съдебна защита на своите активи в САЩ срещу кредитори. Явно китайският концерн е имал някаква висша подкрепа в тези 2 кризисни години и нещата по неговия фалит са били отлагани. При доказани задължения от 300 милиарда долара това не трябва да ни учудва. Интересното едва започва, защото основните активи на тази компания се намират в Китай. Между Китай и Хонконг има двустранно споразумение от 2021 по взаимно обработване на съдебни решения за ликвидация на фирми. Но то включва териториално само три  големи китайски града, Шанхай, Ксямен и Шенчжен. Съдебното решение от Хонконг е добър тест и изпитание, дали след като Хонконг предсрочно се приобщи по много показатели към КНР,  сега неговите съдебни решения биха се изпълнявали и от съдилищата в Китай.

За „Публиката“ и ограбените остават по наше мнение следните открити въпроси: Първо, кои активи, как и при какви цени биха били продадени.

Второ, колко време ще продължи процесът на ликвидация на Evergrande Group.

Трето, как и в какъв обем би се реализирал съдебния иск на съда в Хонконг в самия континентален Китай. Какви последствия предстоят за силно стресираните китайски производители на жилища. Какви последствия би имала тази ликвидация за глобалните финансови пазари.

Нашата прогноза е, че тези 300 милиарда $ няма кой да ги върне в пълен обем на кредиторите, с изключения към китайски институции със силни позиции в държавата. Процесът по издирване и разпродаване на имуществени активи на Evergrande Group в Китай и в чужбина с голяма вероятност би продължил години. В края на септември миналата година Ху Каян бе задържан в Пекин и изчезна от сцената, което предполага или, че го скриват от кредиторите или той вече е прехвърлил всички свои права някому, който би желал да декларира, че познава само определена част от действителния им обем. През тази година китайските строителни компании имат падежи към кредити от чужбина на една съвкупна сума от над 100 милиарда долара. Но остава и проблема с китайските купувачи на жилища в сгради, които не са завършени от Evergrande. Другият проблем е, че в сектора на жилищното строителство, компанията Evergrande е само върха на айсберга. Втората по значение строителна компания Country Gardens плътно се движи по нейните следи. През 2023 година продажбите на жилища на тази китайска компания са спаднали с 50%. Особено остър спад е отбелязан през последния декември – 70% спрямо декември 2022, по данни от 5 януари 2024 на борсата в Хонконг. В борсовото съобщение се посочва още: „през декември 2023 са продадени за 972,8 млн. $ , 680 000 м2 застроена площ, което е съответен спад от 69% и 76%.“ И децата знаят, че за да обслужваш големи дългови задължения са необходими постоянни сериозни доходи от продажби. За 2023 Country Garden е реализирала продажби на жилища за 174 милиарда юан, което е спад от 51% спрямо 2022 и 69 процента спад спрямо 2021. В края на юни 2023 компанията има натрупан дълг от 257,9 милиарда юан, с падежи за погасяване до края на месец юни т.г. 108,7 милиарда юан. През януари тази година Country Garden показва налична ликвидност от 101 милиарда юан.

Друг китайски играч на пазара за недвижими имоти, листван на борсата в Хонконг е Ronshine China Holdings. Продажбите на жилища на тази компания са спаднали през 2023 с 72 процента на годишна база. На 15 януари т.г. компанията не успява да плати към задграничен кредитор общата сума с падеж 425 милиона $. Официалните данни показват, че Ronshine има кредитни задължения от 32,1 милиарда юан, докато наличният кеш по банковите му сметки е само 5,2 милиарда юан.

Друга китайска строителна компания листвана на борсата в Хонконг, Zhenro Properties Group, показва спад в продажбите на жилища през 2023 година от 54%. Пакетът и от корпоративен дълг, фирмени облигации, възлиза на 62,9 милиарда юан към 30 юни 2023. Деветдесет и пет процента от тази сума имат падеж за погасяване през юни 2024. Наличният кеш по сметките е само 3 милиарда юан. През последните 6 месеца Zhenro не е платил падежи по главници и лихви за 14 милиарда юан. Но компанията има и банкови заеми, по които не е успяла да погаси падежи за 6 милиарда юан. Nin Zhang, старши експерт по Китай в UBS Investment Research пише в интервю от 4 януари 2024: „Спадат в продажбите в сектора на недвижими имоти в Китай не е приключил. Независимо, че през тази година той няма да е с магнитута от миналата година, този тренд в Китай продължава.“ Това не е само тенденция, а по наше мнение катастрофа. Защото това запушване в продажбите на жилища в Китай е резултирало в края на 2023 година в един физически обем от 20 (двадесет) милиона предплатени и недовършени жилища. Няма пари за тях да се завършат и предадат за ползване на авансирали ги купувачи. А най-впечатляващото от всичко до тук следва.

Нови жилища с обща площ 5,3 милиарда м2  непродадени в Китай!

Една таблица на китайското National Bureau of Statistics of China, CEIC от януари 2024 година показва как през 21 век нивото на построените и непродадени апартаменти в Китай нараства. Данните по години са в милиарди квадратни метри застроена жилищна площ. През 2000 година те са 200 хиляди и постепенно през 2010 достигат 2,1 милиарда м2. През 2014, когато за първи път посетихме Китай и видяхме и този елемент на строителното китайско чудо това са вече 4 (четири) милиарда квадратни метра нови жилища. През 2020 тази цифра достига пет милиарда м2 и през 2021 е достигнат върха от 5,3 милиарда м2. През 2021 е постигната и връхната точка в продажбите на жилища – с една обща площ от 1,56 милиарда квадратни метра. Въведените мерки по оздравяване и лекуване на строителните фирми, в комбинация с пандемията Covid водят до последващ спад в продажбите. Така през 2023 година са продадени само 940 милиона м2, което означава спад от 40%. И експертите казват, че тенденцията ще се запази. Всичко това не може да не води до стрес или дори паника особено в средните и малките фирми. Защото всеки квадратен метър жилищна площ рефлектира и на трудовия пазар и в архитектурните бюра, в производителите на строителни материали, транспортни услуги. Другият важен показател е спадането на цените, които идеално допълват свръх предлагането на готови жилища. Строителните фирми, особено в китайските провинция, съгласно течащите информации от Хонконг и Токио, водят „пожарникарски акции за получаване на някакъв кеш.“ В китайските онлайн медии текат интензивни реклами за високи ценови отстъпки при новите жилища. В провинция Liaoning, град Shenyang се оферират 32% ценови намаления. В Нанченг, провинция Сичуан за апартамент от 115 000 $ се предлага директно цена от 86 300, с отчайващата добавка : „ако желаете бихме могли още да намалим цената.“ Но в богати градове като Шанхай, Пекин и Шенчжен цените на луксозните жилища спадат от високите нива 25-30 хиляди долара за м2. Една от основните теми в китайските социални медии е тази за ценовите отстъпки в жилищното строителство. Не може да кажем друго, освен, че в Китай е стартирала остра ценова конкуренция между строители, които се борят за жизнено важен кеш.

Така създадената реалност на тотално свръх предлагане има и други измерения – социални. Нека оптимистично допуснем, че едно ново жилище от този непродаден фирмен инвентар е средно с площ от 100 м2 и е подходящо за средното китайско тричленно семейство. Тази елементарна сметка ни показва един смайващ резултат, че през месец януари 2024 година в Китай има готови и непродадени жилища за 150 (сто и петдесет)  милиона души! Но ние сме срещали доста китайци, които живеят, особено в големите крайбрежни градове, в жилища между 45 и 65 м2. Така, че ако подадем горните данни за свръх предлагане на жилищна площ в съчетание с точни данни за използваните в Китай жилища, един мощен супер компютър би пресметнал и извадил и съответно нова цифра, а имено не 150 милиона, а дори и 250 милиона души? Но това е и един от белезите на китайския модел на държавен капитализъм. Японският експерт Yusho Cho, пише на 3 февруари 2024: „Китай се бори с последствията на гръмналия „мехур“ на пазара за жилища. Вземайки предвид слабите продажби и натрупаното свръх предлагане, то можем да очакваме реализирането на продажбите на този излишък от жилища да продължи повече от пет години.“ Това мнение по този конкретен тежък икономически проблем, в голяма степен съвпада с оценки на експерти по икономика от света. Tе смятат, че икономическата криза, в която е попаднал Китай през последните две години, не може да се разреши без сериозни структурни реформи до 2027 година, когато предстои следващия конгрес на ККП. А данните за периода януари-септември 2023 за листваните на китайските борси 45 стоманодобивни компании, показват че 36 от тях работят в тези месеци или на загуба или чистата им печалба рязко се е свила. И тези компании търсят решение в увеличение на експорта, който се е увеличил през 2023 от 70 милиона на 90 милиона тона. От Асоциацията на стоманодобивната индустрия в Пекин обявяват, че „експортът облекчава вътрешното свръх предлагане на метални продукти.“ С подобно облекчаващо решение не биха могли да се похвалят колегите им от жилищното строителство. Жилищата няма как да ги натоварят на морски транспорт и експортират зад граница. Но всеки рязко увеличен китайски експорт, предполага и допълнителна конкуренция на глобалните пазари. Съвсем не е случайно, че Мексико обяви в началото на тази година повишаване на вносните тарифи върху продукти на стоманодобивната индустрия.

Ясно е, че проблемите свързани с пазара на недвижими имоти засягат пряко и косвено много хора в Китай. На първо място това са може би купувачите на жилища и работниците и инженерите, които ги строят. Първите плащат високи цени, големи авансови вноски, обслужват с текущ доход от заплата ипотечните си кредити и в последно време и не знаят дали ще получат в завършен вид своите апартаменти. И възниква въпросът дали това повдига степента на недоволство в Китай и дали тези хора протестират. И първото и второто е вярно. Недоволството е толкова натрупано, колкото би било и в най-развитата страна на света, ако съответната страна се намира в икономическа криза и 20 милиона предплатени жилища не са завършени в началото на 2023. По данни на Freedom House, адвокатска кантора от Ню Йорк в материал China Dissident Monitor от ноември 2022 пише, че „секторът за строителство на недвижими имоти в Китай е изпаднал в безпрецедентна криза. През последните месеци продажбите и цените спадат. Под-доставчици, изпълнители и строителни работници в течение на месеци не получават плащания, докато милиони купувачи на жилища, които са доверили своите спестявания в покупки на планирани, но незавършени проекти са оставени на треперят на вятъра. Резултатът от тази бъркотия е резкият ръст на протестите. Независимо от усилията на Китайската комунистическа партия, ККП в периода юни 2022 до октомври 2023 в Китай са проведени 1777 протестни демонстрации, свързани със сектора на недвижими имоти.“ Посочва се, че две трети от тези протести включват собственици и купувачи на жилища, възникнали поради закъснение в срока, нарушения в договора, доказани измами и некачествени довършителни работи. Повечето от останалите демонстрации са на строителни работници, които търсят неизплатени заплати. Демонстрациите са се състояли в 276 града в страната. Тези протести са били и известно продължение и интензивните, мирни протести срещу ограниченията от политиката на Нулев Covid, които бяха изведнъж премахнати в края на 2022 година. През 2022 година в Китай възникна и друга форма на активен протест – бойкот на плащане на вноските по ипотечни кредити, в случаи когато строителен проект временно бива спрян поради липса на финансиране.

Загубите от комплексната икономическа криза в Китай имат и своите косвени измерения във валутно отношение. За първите 6 месеца на миналата година най-големите 30 китайски строителни компании са загубили почти 3 милиарда долара от курсови разлики, предизвикани от обезценяването на юан към американския долар. На 8 септември 2023 китайският юан достигна едно дъно за последните 16 години при курс 7,60 за долар. Днес този курс вече е 7,16 и това допълнително увеличава валутните загуби на всички китайски фирми, които имат задължения в долари или осъществяват внос деноминиран в американската валута. Валутният курс на китайската национална валута ще бъде обект на отделен материал, но тук отбелязваме само няколко фактора за неговата обезценяване. Това са рязкото намаляване на задължителните банкови резерви, намаляване на лихвите по кредитирането, изтичането на капитали от Китай. През 2023 година китайският юан се обезцени с 10% спрямо американския долар.

Спасяването на икономиката чрез спасяването на строителните компании

Какъв би бил изходът от тази китайска криза и с какви средства би могло той да се ускори? Но всяка криза е на първо място и един урок и уроците трябва да се изучават за да не се повтарят. Според икономисти, които познават добре Азия, верният отговор на тази икономическа заплаха би бил въвеждането на специални парични трансфери към китайските домакинства, съпроводени с реформа на социалната осигурителна система. Второто би предотвратило необходимостта от презастраховане за бъдеще на китайските семейства чрез приоритетни спестявания. През 2023 година натрупаният в домакинствата дълг представлява над 65% от общия дълг на Китай. Останалите две колони са корпоративният дълг и държавният дълг заедно с дълговете на провинциалните правителства. На трето място се смятат за наложителни конкретни мерки за стабилизиране на целия сектор на недвижими имоти за да се предотврати „заразата“ спрямо други сектори и на първо място на банковата система. Последната и най-интересна разглеждана тема е тази за национализация на тежко задлъжнелите акционерни компании заети в строителството. Един инструмент за такава радикална, но надеждна според нас стъпка би било създаването на един Стабилизационен Фонд за борсовия пазар. Ако Пекин добре е анализирал как американското финансово министерство за няколко дни хвърли 700 милиарда $ в най-критичния момент на финансовата криза от 2008, купувайки с тях акциите на проблемни банки и финансови институти за да ги стабилизира от вътре, то това е и урок, който показва, според професор Donald Low от Университета за наука и технологии в Хонконг, че Китай няма да реши проблема чрез увеличаване на заемите за довършване на спрелите проекти. При такъв подход, строителните фирми ще продължат да бъдат силно задлъжнели и декапитализирани. А едно рекапитализиране на тези компании адресира директно големия техен проблем. Същевременно ККП не би могла директно да обяви създаване на Фонд за спасяване на частни акционерни дружества и това би трябвало да стане тихо и без шум. Днес в Китай както и в САЩ през 2008 година има много аргументи срещу безотговорно инвестиционно спекулативно поведение на големи икономически играчи. Такава бе ситуацията с американската инвестиционна банка Lehman Brothers. Тя имаше натрупан дълг от 600 милиарда долара. Тогава десните политици във Вашингтон обвиняваха тази банка в лош морал. Днес в Китай ситуацията с фалита на компания като Evergrande е приблизително аналогична. Но да се лансира този аргумент като оправдание за решаване на дълбоката криза е някак си странно. А и сериозен аргумент срещу национализацията на големите китайски строителни компании е това, че финансовата „дупка“ в техните баланси е твърде голяма и те са затиснати от непосилни дългове. Според нас това е и едно от обясненията, защо при този силен централизъм в управлението на страната, Пекин не можа да реши до днес този тежък за икономиката проблем. През 2008 година в САЩ, Федералният Резерв, бидейки не подчинен на Конгреса, взе бързото решение да пусне печатницата за пари в действие и приложи силни монетарни мерки, осигурявайки всички с кеш. А фискалните мерки в САЩ се одобряват от Конгреса и това коства и време и договаряния. По наше мнение най-сигурният път за китайското ръководство е да проведе тиха, тайна национализация, на първо време частична, защото при сегашния политически модел на управление на страната от един кабинет, Си Дзинпин няма никакви политически и икономически ограничения да се прибегне до наливане на държавни средства в огромни обеми и се възстанови финансовата стабилност на големите компании. Това е наложително защото заплахата от системно заразяване на банковия сектор и останалите големи държавни компании и акционерни дружества е много голяма. Друг въпрос е, че както на всякъде и в Китай няма „безплатен обяд“. Но кой би го заплатил ние се досещаме. Ние не знаем какво решение би взело Политбюро на ККП за решаване на острата и отлагана криза в сектора на недвижими имоти, но с голяма вероятност действия в тази насока не биха били отлагани за 2025 година. Или ние предвиждаме частична национализация на дялове в частни китайски концерни, с цел зареждането им с финансов ресурс. И те отново да могат да теглят банкови кредити, да емитират акции и така да рефинансират своите дългове и завършат 20-те милиона продадени, но незавършени жилища.

През 2008 година след светкавичния фалит на Lehman Brothers, във Вашингтон декларираха на дело една истина: „to save Main Street, we have to save Wall Street“ – „за да спасим реалната икономика, ние трябва да спасим борсите“. По всичко личи, че през тази година Пекин би трябвало да възприеме подхода: „За да спасим китайската икономика, държавата трябва да спаси частните строителни компании.“

 

16 февруари 2024

 

Борислав Сретков